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上市房企三张报表透露出行业“新三变”

来源:证券日报

2024-04-03 09:16

发表于山东

截至4月2日,大部分上市房企已经披露2023年财报。理解头部房企的利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表,对企业管理、行业发展以及投资者都至关重要。

参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看,笔者认为,开发商正摒弃靠“旧三高”(高杠杆、高负债、高周转)模式拼规模,从重资产开发建造为主的单一模式,向构建开发、运营、服务多元化新模式转型,在此过程中,有三大变化值得期待。

第一,开发业务利润率水平回归理性,多元化业务步入收获期,开发商由赚快钱大钱,转向赚慢钱小钱,赚可持续的钱。

若以行业近10年ROE(净资产收益率)平均值变化曲线来看,该数据处于高位时曾一度接近12%,如今则降至3%左右,个别头部房企ROE也从超过20%降至约5%。当然,这种变化背后,是供求关系等多种因素共同发生作用所致。随着城市化率、人口等要素转变,开发市场规模下行,压力之下,部分头部房企的综合毛利率已从高光时刻的30%以上降至2023年的15%左右。但这不意味着未来不会反弹。

长远来看,在新的市场框架下,房地产比拼会从“规模”转向“质量”,未来几年行业综合毛利率有望逐步恢复到20%以上。当然,恢复需要时间,并不会一蹴而就,房企要有清醒的认识,需由以重资产为主向“轻重结合”转型。一是要在开发基本盘上精准投资,二是多元化业务要创收。

截至2023年底,以万科、龙湖集团及绿城中国为代表,房企在物管、商业、代建等经营性业务上的收入及净利润都有显著提升,龙湖集团甚至将未来几年内开发及经营性业务收入目标定为“五五开”。此外,百强房企非房地产住宅开发业务也多步入收获期,为流动性趋紧的房企提供更多稳定现金流。

第二,将现金流安全作为战略底线,保障企业正常经营,过好紧日子。

谋发展的前提是先“活下来”。与依赖融资现金流,忽视经营性现金流,以高负债模式驱动发展的过去相比,如今上市房企安全意识大幅提升,保证经营性现金流是第一要务。为此,开发商正进行诸多努力。

一是增厚经营业务回款规模,实现“有回款的销售”,具体实施路径主要有四种:与金融机构合作,推出多种灵活付款方式,加快购房者支付节奏;抓住政策窗口期,强化去化率较高城市的抢收现金能力;加大流动性较低的大宗资产变现力度;注重经营性物业运营质量,提升该业务产生的正向现金流规模,靠内生动力去驱动发展。二是努力拓宽融资渠道,实现合理融资性现金流入。比如,一改过去总对总融资模式,转向项目制,或者通过上市主体发行债券、寻求大股东提供流动性支持等。三是收缩投资,降低成本支出。比如,在拿地力度和总量上贯彻“以销定支”“以销定投”策略,力争降低融资成本。

第三,有息负债规模下降,优化资产负债表,增厚发展安全垫。

在房地产粗放式发展时代,即便不计入表外负债,不少A股房企剔除预收款后的资产负债率仍超过80%红线。彼时,千亿元级房企的现金短债比低于1倍者亦有,可见防风险能力不足。

在标本兼治化解房地产风险的目标之下,要统筹做好发展和安全两手抓的工作,有序压降负债规模,持续优化债务结构,助力企业回归良性发展。自“三条红线”实施以来,行业融资模式转变,近三年来大量房企压降有息负债规模。以财务稳健的民营房企龙湖集团为例,2023年,公司有息负债从2080亿元降到1926亿元,下降了154亿元。其他已披露2023年资产负债表的房企中,合生创展等多家企业有息负债规模也都下降了百亿元以上。“众人拾柴火焰高”,这极大改善了行业资产负债表。

当然,房地产风险市场化出清,不是一朝一夕能够完成的。从头部上市房企的“三张报表”,已可窥见房地产转型的向好变化。未来,上市房企仍需保持战略定力,寻找适合自身的发展之路,交出让投资者、股东及相关各方更为满意的“答卷”,助力行业加快步入健康发展新阶段。

王丽新

来源:证券日报 编辑:于国奇 审校:怀初侠 主编:张晓博

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