齐鲁网·闪电新闻1月8日讯 （山东台综合广播）小区内停车，不论是购买车位还是租车位，都要缴纳“停车服务费”。按照济南市相关文件规定，普通住宅停车服务费实行政府指导价，基准价格35元/辆·月，可上浮10%，也就是最高收取38.5元/辆·月。
最近，《一线大调研》栏目组收到济南市两个小区业主的反映，说他们小区的停车服务费高达80块钱，甚至100块钱，而且长期反映难以降价。居民们不禁要问：政府指导价在这里为啥难落地？
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济南市民陈女士2017年入住槐荫区蓝石大溪地小高层住宅，花11.5万元购买了一个地下停车位。按照前期物业合同约定，陈女士需要缴纳1.98元/月的物业服务费和80元/辆·月的停车管理费。
2019年，济南市发改委和住建局联合下发文件，对普通住宅停车服务费进行限定，最高不得超过38.5元/辆·月。但陈女士所在区域的停车服务费一直未作出降价调整，她于是和其他几位小区业主一起多方反映此事，却没想到得到的答复是：他们的房子是“非普通住宅”，不能享受这个政策。
陈女士：“说我们是非普通住宅，是花园洋房，停车管理费需要交每月80块钱，我就很疑惑，济南市的车位管理费最高是38.5元，怎么能收这么高的车位管理费呢？有什么依据呢？”
更让陈女士不解的是，同在一个小区，其他一部分业主享受的就是38.5/辆·月的停车服务费。“这个小区其他的像三期就定的是38.5元，这是合乎标准的，我就很奇怪我们为什么二期所有的楼都是18层，18层的房子难道能说是花园洋房么？是非普通住宅么？”
另一位业主王先生2023年购买的蓝石大溪地二期小高层二手房，入住之后，他才发现小区物业费和停车服务费都很高。
王先生：“感觉很不合理，同样的小区，同是停车位，为什么高这么多？（ 您问过物业么？）他说在住建局做过备案，是花园式洋房，物业费就高。”
记者联系到蓝石大溪地物业，物业经理郭玉霞解释说，蓝石大溪地按照开发顺序是分为三期，但前期物业是分为两期进行的备案，时间分别大约在2010年和2019年，两期的费用确实不一样。
物业经理：“房子是二期的，是在一期备案里面，38.5是二期备案，80是一期备案， 10年以前的备案和10年以后的备案政策在变，我们是没法改变的。二期备案的时候是调整了政策，是跟着政策来的。”
郭玉霞经理表示，蓝石大溪地物业一期备案就是按照“低密度住宅”进行的，也就是他们所说的“花园洋房”或是“非普通住宅”。“一期也有小高层、也有洋房、也有别墅，也可以这么去理解，一期备案的时候就是低密度住宅去备的案，就是非普通住宅。”
蓝石大溪地部分住宅被列为“非普通住宅”，因此难以享受停车服务费的政府指导价。而在济南市中区泉景天沅小区，这里并不是“非普通住宅”，但停车服务费却更高——达到100元/辆·月。
业主：“100块钱一个月，一年1200啊，特别坑人。10个园，租的买的都一样，只要有车位，就要交100块钱一个月，比政府指导价高很多。很不合理，要是管理很好就罢了，管理得并不好啊。”
业主：“反映了，我们也没办法啊，一直都是这个价。”
对此，泉景天沅秀园小区的物业工作人员表示，这个价格是根据前期物业合同收取的，要按照政府指导价进行调整的话，需要成立业委会，修改物业服务合同。
泉景天沅物业：“咱这边是根据合同来的，就是前期物业合同。（济南市不是有个限价？）我知道，但要改的话，合同也得改啊。除非成立业委会，因为调的话物业费也得调啊，因为是绑在一起的，咱这边物业费才1.4元呢。”
政府有指导价，对普通住宅的停车服务费进行限额，按说是件好事，大部分小区的物业管理也已经进行了落实。但总有个别棘手问题迟迟难以解决，业主们也一直百思不得其解。
面对这样的问题，相关政府部门会怎么解释说明呢？能否将困扰这部分业主多年的问题解释清楚，说明白呢？
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不管是济南市槐荫区蓝石大溪地小区，还是市中区的泉景天沅小区，在前期物业合同里都明确写明了有关停车服务费80元或100元的收费标准，这样的前期物业服务合同，在后期履行过程中，如果遇到政府新规定，是否应该进行调价呢？
记者就此咨询济南市发展和改革委员会价格管理处。工作人员对泉景天沅小区的情况比较了解，表示要降价，需要召开业主大会更改物业服务合同。
济南市发改委工作人员：“市中区泉景天沅小区一直没有重新签订物业服务合同，也就是前期物业服务合同一直在有效期，所以导致这个小区一直改不了。如果业主有其他诉求，可以召开业主大会，重新签订合同，重新约定条款。物业也有他的诉求啊，不一定就降了。后期很多小区改了，重新签订合同了，他这个小区就一直没签订合同。 双方都有自己的诉求，哪个物业会主动降低价格？不符合他的利益诉求啊。”
有关蓝石大溪地的情况，济南市发改委价格处的工作人员强调，38.5元的政府指导价只是针对普通住宅前期物业管理的情况，具体是不是普通住宅，还要进行鉴别。
济南市发改委工作人员：“有的不是普通住宅，有的不是普通住宅前期物业，都不适用政府指导价，是市场调节价，双方合同约定。住宅和非住宅的这一块，应该是不动产登记证上有，住宅都是70年。”
对于济南市槐荫区蓝石大溪地的这部分业主来说，由停车服务费高引发的争议，一步步将他们引入有关“非普通住宅”的迷惑。业主想不明白，也找不到任何依据证明自己购买的是“非普通住宅”。
大溪地业主：“就是商品房住宅啊，俺买的就是商品房。”
大溪地业主：“物业认为开发商备案的就是花园洋房，现在不管你盖的是不是花园洋房，就是非普通住宅，就得按80元收。”
大溪地业主：“发改委说他们没有管理花园洋房那一项，管不了。是不是花园洋房要问住建局。我又申请了政府信息公开，住建局说不是公开内容，又说 没有花园式洋房的说法。”
为了搞清楚自己购买的是普通住宅还是非普通住宅？蓝石大溪地有业主依法申请了自己房屋性质的政府信息公开，得到了济南市住房和城乡管理局房地产市场监管处工作人员不尽相同的回复。
济南市住建局工作人员：“普通住宅还是花园洋房，定性的依据是什么？您申请的这个问题，不属于信息公开的范围，因为《信息公开条例》第二条规定，信息公开指的是政府制作并保存的信息，我们局在行政审批过程中，行政执法的过程中，没有相应的信息。但我们了解的情况，所谓普通住宅和花园洋房，实质上只是开发商宣传的描述，真正规划许可时候，是不存在的。”
济南市住建局工作人员：“当时国家和省厅的办法，为了享受税收的政策，对普通住房的政策进行了定义，是在建筑面积120平方以下，上浮比例不得超过20%，正好是144平方米以下都是普通住房，这是我们的依据，但具体到您的房子，我们这边查不到。您再等等，我再问问。”
点评：政府部门主动作为更利于惠民政策落地
山东台特约评论员肖广盟律师分析认为，前期物业服务合同并不是永久不变的，其中的约定也不能超出法律、政策规定的红线，这是首先需要明确的。
肖广盟建议济南市有关部门参考青岛市2024年针对物业服务费调整的改革措施。“青岛市市场监管部门主动进行了一系列查处整顿，甚至公开点名通报违规行为。所以说，如果小区物业服务企业违反了政府指导价的限定，政府有关部门应该有一个主动作为的责任，对不履行行为进行打击。济南市有关部门有没有尽到这样的职责呢？”
对于普通住宅和非普通住宅的问题，肖广盟认为，这个提法主要是体现在税收方面，并不在于物业服务水平的分别。
“同一个小区一期二期，相同的物业服务公司，相同的物业服务内容，相同的物业服务标准，为什么收费价格却天壤之别？这是有关部门要考虑和解释的主要问题。住建部门和普通居民都对普通和非普通住宅都没有明确认定，以此为差别的收费是否合法？这还需要市场监管部门进一步认定。”
【后续】济南槐荫区市场监管回复：需要住建部门认定房屋性质
济南市住建局：有关非普通住宅房屋性质不属于“政府信息范围”
节目播出后，蓝石大溪地业主接到济南市槐荫区市场监管局工作人员的回复电话，表示：前期受理过类似投诉，均由发改、住建、市场监管分别答复职责范围内事务。按非普通住宅收取80元/辆•月车位服务费是否合法，需要由住建部门首先认定房屋“非普通住宅”的性质。
“我们了解的情况，一期二期是非普通住宅，三期是普通住宅，两者收费标准是不一样的。对市场监管局来说，只要按照标准收费，并进行公示，是没有违法行为的。一期二期的前期物业服务合同2010年就在市住建备案了，到底是什么房屋性质，我们说了也不算，得住建部门来认定。如果一期二期也是普通住宅，但是在按非普通住宅收费，就是违法的，但是，我们要看到住建对一期二期房屋性质的定性。”
另一位蓝石大溪地业主则在今天收到济南市住建局的回复信息，再次声明，无法对其房屋“非普通住宅”性质进行政府信息公开。
2024年，国家多部门合力打出‘四个取消、四个降低、两个增加’政策组合拳，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准，我国房地产发展新模式正在构建。北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等地也已经在2024年底做出积极相应，取消普通住宅和非普通住宅的相关标准。
济南能否跟上？打破传统固有思维框架，主动取消限制，激发房地产市场活力，还利于民，让国家、省市政策真正惠及百姓。
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