房子，对每个家庭而言，不仅是冰冷的砖瓦，更是承载着几代人奋斗心血与情感归属的“家”。然而，当奋斗大半生置办的房产面临继承、买卖、分割等关键时刻，复杂的法律关系往往会让亲情受到考验，让家庭陷入纠纷。如何用法律的智慧为安居之路保驾护航？由济南市历下区司法局与山东广播电视台联合制作的融媒体普法节目《法润历下》本期节目特邀山东齐鲁律师事务所合伙人高强律师与《法润历下》节目常驻普法律师、山东圣义（济南自贸区）律师事务所执行主任刘诚发律师，为我们深度解析房产交易中的核心法律问题。
一、 核心话题一：房产继承——财富传承的法律规划
随着社会老龄化加剧，房产继承已成为当前最普遍的房产转移形式。一份合法有效的遗嘱，是避免身后纠纷、实现财富有序传承的关键。
1. 遗嘱的有效性与类型：
核心原则： 遗嘱是被继承人死亡时才生效的法律文件，其核心在于“真实意思表示”。
常见类型： 口头遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音录像遗嘱、公证遗嘱。
高律师建议： 尽管民法典已取消公证遗嘱的优先效力，但公证遗嘱因其严格的程序性，仍是证明效力最高的形式。公证遗嘱费用相对固定（山东省约2000元），能有效防止日后争议。
自书遗嘱注意事项：
内容要清晰： 写明立遗嘱人姓名、身份证号、身体状况（头脑清醒）、财产具体信息（地址、面积）、指定继承人和日期。
形式要规范： 关键点！ 夫妻共同财产，须各自书写自书遗嘱，而非一方写完后另一方仅签名。老太太在老头的遗嘱上签字，很可能不被法院认可为有效的自书遗嘱，易引发争议。
最佳实践： 书写时可全程录音录像，作为佐证，确保遗嘱真实性。
2. 遗嘱≠过户——继承权的二次确认：这是一个普遍存在的误区：即使有了有效遗嘱，也不能直接凭遗嘱去不动产登记中心（房管局）办理过户。
原因： 遗嘱具有可被撤销或变更的特性。被继承人可能在订立遗嘱后又立了新遗嘱。不动产登记中心无法判断是否存在后续有效的遗嘱。
解决方案： 需要通过法定程序，对继承权进行官方确认：
办理继承权公证： 适用于所有继承人无争议、材料齐全的情况。费用按房产面积计算（山东省约60元/平米）。
诉讼/调解： 适用于有争议，或继承人无法全部到场（如失踪、服刑、在国外）的情况。继承人向法院提起继承之诉，达成调解后，由法院出具《民事调解书》。
非公证继承： 部分地区不动产登记中心设有专门窗口，但审核严格，耗时长，较少采用。
3. 法定继承：没有遗嘱时的规则：当没有遗嘱或遗嘱无效时，将按法定顺序继承。
第一顺序继承人： 配偶、子女、父母。通常情况下，房产由所有第一顺序继承人平均分配。
特殊情况处理：
有扶养能力却不尽扶养义务的继承人： 分配遗产时，应当不分或少分。
代位继承： 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人子女的直系晚辈血亲代位继承（如孙子代早逝的父亲继承爷爷的遗产）。
丧偶儿媳、女婿： 对公婆、岳父母尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。
赡养义务： 对被继承人尽了主要扶养义务或与被继承人共同生活的继承人，可以多分。
特殊继承人：
实操： 法定继承手续同样需要通过公证或诉讼完成。当家庭成员复杂（如多个子女去向不明、失联）时，诉讼往往是唯一途径，此时律师的专业介入至关重要。
二、 核心话题二：房产交易的“税务密码”——契税的智慧
房产过户或转移过程中，契税是重要的经济考量，其税率与继承方式息息相关：
法定继承/遗嘱继承（给法定继承人）： 免征契税。 这是法律基于家庭伦理和血脉传承的优惠。
遗赠（给继承人以外的人）： 需缴纳3%的契税。 例如，将房产留给保姆、朋友、非直系亲属等，属于遗赠范畴，需依法纳税。
代位继承与遗嘱继承的区别： 孙子女作为代位继承人（其父先于祖辈去世）时，免征契税；但如果祖辈直接通过遗嘱将房产给予其父尚在世的孙子女，则该孙子女属于遗嘱继承人，需缴纳3%的契税。
结论： 从税务角度看，将房产直接留给子女等法定继承人（通过法定或遗嘱继承）是最经济的。
三、 核心话题三：特殊情况的房产处理
现实生活中，家庭情况往往比教科书更复杂，以下两种情况尤其需要法律介入：
1. 老人无民事行为能力时的房产处置：当家中老人（如妻子）因疾病成为无民事行为能力人时，其房产处置必须依法进行。
法律流程：
确认与监护： 必须由利害关系人（如子女）向法院申请，通过司法程序宣告其为无民事行为能力人，并依法为其指定监护人。
利益原则： 监护人必须为了被监护人的利益（如为其治病、支付生活费）才能处置其名下财产。监护人无权随意将老人的房产直接赠与其他子女。
实际操作： 处置房产前，通常需先办理继承，将所有继承人的份额明确，再由监护人代表无行为能力的老人签署协议。整个过程程序严格，必须由法院监督。
2. “顶名购房”的巨大风险：早期为了享受单位福利分房政策，常见“哥哥用弟弟的名义购房，哥哥实际出资并居住”的情况。一旦弟弟去世或反悔，纠纷极易爆发。
风险点： 名义产权人（弟弟）的配偶、子女、父母均会成为合法权利人，实际出资人（哥哥）的权利难以得到法律直接保护。
救济途径： 实际出资人需通过诉讼，首先要求将房产过户至弟弟的法定继承人名下，再依据双方的《顶名协议》或出资证明，请求法定继承人配合将房产过户给自己。这个过程往往涉及两次缴税，成本高昂。
防患于未然： 最好的方式是提前“摘帽”，让名义购房者配合将房产过户至自己名下，即使需缴纳税费，也比陷入诉讼要稳妥。
四、 核心话题四：居住权——与遗嘱、遗赠并立的第三种路径
《民法典》新增的“居住权”制度，为老年人“以房养老”和保障他人居住权提供了全新的法律工具。
定义： 指权利人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
设立方式： 通过书面合同约定，并向不动产登记中心申请登记。合同可明确居住期限（如20年或终身）。
优势：
所有权与使用权分离： 老人可立遗嘱将房产所有权留给子女，但同时设立居住权，让保姆或特定人获得终身居住保障。
避免家庭矛盾： 子女继承了房产，但必须尊重居住权人的权利，不得随意侵占或驱赶，实现了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的和谐局面。
权利限制： 居住权不得转让、继承，也不得出租。居住权人仅享有居住使用，无法通过该房屋获得经济收益。
结语
房产无小事，法润千万家。通过本次《法润历下》的深度解读，我们可以清晰地看到：
预防优于救济： “法律不保护沉睡的权利”。在身体健康、意识清醒时，通过订立合法有效的遗嘱、进行产权登记等方式提前规划，是成本最低、效果最好的财富传承方式。
专业至关重要： 房产交易和继承程序复杂，涉及法律、税务等多方面知识。在遇到疑难问题时，及时咨询和聘请专业律师，能帮助您规避风险，高效解决问题，让家庭财产的传承在法治轨道上安全、平稳地运行。
愿每一份奋斗而来的“家”，都能在法律的坚实护航下，成为幸福与安稳的港湾。
本期节目嘉宾：
高强 现为全国优秀律师事务所、山东省司法厅直属律师事务所——山东齐鲁律师事务所合伙人律师。
山东省律师协会物权法业务委员会委员、山东省消费者协会律师团成员、济南市专门从事房地产业务的律师、山东齐鲁律师事务所“高强房地产交易团队”负责人。
“高强房地产交易团队”拥有丰富的法律实践经验，专注于各类法律事务，尤其在房屋过户领域，涵盖房屋买卖、房屋继承、房屋赠与、婚姻析产和征收等法律关系，最终为完成委托人的转移登记（过户）委托，为客户提供专业、高效、可靠的法律服务。
刘诚发 山东圣义（济南自贸区）律师事务所执行主任
山东圣义（济南自贸区）律师事务所执行主任
中国民主促进会会员、青联委员
山东省律师协会第十届自贸区专业法律委员会委员
济南市第九届律师代表
济南市律师协会第九届调解专业委员会副主任
刘诚发律师凭借专业的技术背景及丰富的法律实务经验，可为客户在公司运营、经营中高效分析公司核心特征，找准案件关键点，并根据实际案件情况制定针对性解决方案；同时可为客户进行专利深度挖掘，还可指导客户根据企业情况进行商业布局，提升客户商业体系竞争优势。
《法润历下》节目介绍
近年来，历下区精准普法工作在发展快车道上铿锵前行，以精准普法为重点，围绕差异化法律需求，聚焦普法对象、渠道、内容，积极回应群众个性化法律需求，深入开展法治宣传教育，全区居民法治观念明显增强，社会治理法治化水平不断提高，办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的法治环境显著改善。《法润历下》节目，通过融媒体直播的形式，借助传统媒体与网络传播双重渠道，实现“互联网+”的精准普法。
《法润历下》节目提高了群众学法用法懂法守法的自觉性和运用法律维护自身合法权益的能力。《法润历下》节目继续邀请济南众多知名律师与多领域各行业专家做客直播间，带来系列普法精品课，聚焦群众需求，创新普法形式，增强普法实效。
《法润历下》节目 每周六 15:00-16:00 山东广播电视台融媒体中心S3直播间
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