济南老旧小区“原拆原建”来了？济南舜耕路 38 号院盼老房“重生”

济南老旧小区“原拆原建”它来了。3月23日，济南舜耕路38号院业主积极尝试推进自筹资金、原拆原建，并张贴出原址改造多个户型的示意图，征求小区业主意见。2026年1月1日起施行的《济南市城市更新条例》提出支持老旧住房自主更新、原拆原建，但还未出台原拆原建相关细则。济南舜耕路38号院有可能成为济南首个试水原拆原建的老旧小区。

原拆原建 是谁在推动?

济南舜耕路38号院建于上世纪80年代，共有23栋五六层高的住宅楼，目前小区已显老旧。记者注意到，在小区中心位置，一处临时房挂着“38号院原址改造项目筹建处”的牌子。临时房的外墙上张贴着多张户型图与项目拟建成示意图，既有146平方米、162平方米的高品质住宅户型图，也有原94平方米、97平方米、121平方米、127平方米、140平方米户型增加电梯后的设计图。

筹建处内摆放着“拆旧建新工作委员会”席签，两位工作人员正引导业主填写意见表，内容涵盖住户信息登记、安置意愿等核心问题。业主可选择普通住宅或高品质住宅安置，普通住宅可选择增加约20平方米面积或保持原面积，也可自行填写意向面积；同时，业主还需明确是否要求货币补偿，是否购买储藏室、地下车位等信息。

记者注意到，征询意见表的落款单位为“舜耕路38号院拆旧建新工作委员会”与“山东高速工程建设集团有限公司”。面对业主询问身份，现场工作人员仅表示是前来帮忙，未告知具体单位。

记者试图采访了解项目推进细节，工作人员表示这属于小区业主私事，目前仍处于前期咨询和意见征集阶段，为避免影响工作推进，不便接受采访。

有业主透露，目前小区原先的家委会和部分热心业主在牵头推进此事，原址改造还处在初期的征询意见阶段，需要大家达成一致，才能继续推进。

原拆原建 新旧房价怎么算?

原拆原建是好事，小区很多居民也都赞成，但新旧房价如何折算，增加面积的费用怎么算，地下室和车位售价多少，改造后收益如何，成为业主最关心的问题，也是原拆原建能否达成共识的关键。

据了解，2026年元旦期间，拆旧建新工作委员会就在业主群发布了“原址改造”实施方案并征询意见。拟以原址改造和商品房开发相结合的模式实施，把38号院建成高档社区。其中的商品房开发是指将多余面积全部按优惠价卖给业主。

按目前方案，改造后的小区容积率约1.98，改造项目地上建筑规模总增量不超过原面积的30%，增量面积销售对象仅限小区有产权业主，按周边同质量、同标准商品房市场价的70%计算，暂定增加部分均价为(楼层系数)×2.1万元/平方米，增量面积业主还需按市场价2.5%缴纳土地出让金。

舜耕路38号院原址改造项目筹建处的桌面上贴着的《新房房款计算公式》显示，选择普通住宅不增加面积，以原面积×500元/平方米+7.5平方米(每户电梯面积补偿面积，记者注)×3000元/平方米计算；增加面积则是原面积×500元/平方米+7.5平方米×3000元/平方米+新增面积X1.6万元/平方米。其中7.5平方米是选择15层的两梯两户普通住宅的业主，因两户平摊一部电梯面积，每户多增加约7.5平方米，增加部分按3000元/平方米计算。

选择高品质住宅则以原面积×500元/平方米+新增面积×2.1万元/平方米。要求货币补偿的按市场评估价计算。此外，地下车位需要自行出资购买，储藏室征求业主意见确定建设数量和购买价格。

按上述公式，记者粗略计算，若购买普通住房，以100平方米户型为例:不增加面积改造费约为100×500+7.5×3000=72500元；若要增加20平方米，则需要72500+20×16000=392500元。若想要购买162平方米高品质住宅，则需要100×500+(162-100)×21000=1352000元。

记者了解到，上述费用仅为目前方案交付毛坯房。另外，可以增加费用进行装修。项目建设工期初定30个月，每月按20元/平方米发放安置费。方案提示上述测算价格全部为预估，将根据区政府主管部门评估认定和新增购买面积数量作相应调整。

共识是基础 落地仍存在挑战

记者注意到筹建处内特别展示了杭州首个原拆原建项目浙工新村小区的案例，并称与舜耕路38号院原址改造项目情况相似。据媒体报道，该小区实现有机更新前后筹备了10年时间，去年已建成。展板特别介绍，浙工新村小区用7个月时间完成了动员签约工作，百分之百业主同意并签约。

“事是好事，但推进起来太难了，只要有人不同意可能就建不了。”现场有位业主坦言，杭州已有老旧小区原拆原建的成功案例，但耗费了数年时间，核心难点在于要征得全体业主的同意。

去年12月，山东省住房和城乡建设厅牵头印发的《关于住房“以旧换新”的指导意见》中提出“拆旧换新”模式，这是城镇老旧住房原拆原建更新模式，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐公共配套设施，新增建筑量不计容积率。《指导意见》鼓励引导各市因城施策、一项目一策推进城镇老旧住房自主更新、原拆原建，提出优化完善规划设计、产权登记、项目审批、财政支持等方面政策，尊重群众意愿，成熟一个推进一个。

进入城市更新阶段，老旧住房如何才能摆脱“老破危”的命运？自主更新、原拆原建成为一个新的解题思路。舜耕路38号院的探索虽然还处在前期征询意见阶段，却承载着济南众多老旧小区居民对居住品质提升的殷切期盼。