齐鲁网·闪电新闻12月13日讯 （山东台综合广播记者）小区物业服务是很多人关心的话题，物业服务不及时、公共收益不公开、擅自圈地停车收费等问题出现时，更换物业成了很多小区业主的心愿。最近，聊城市一大型万人社区的业委会筹划重新招标选物业，从入户民调，到统计选票，再到组织公开招投标……经过三个多月时间筹划，眼看就要正式开标，却被当地街道办按下了“暂缓”键。
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《业委会牵头换物业，程序都合法，为啥走不下去？（上）》
《业委会牵头换物业，程序都合法，为啥走不下去？（下）》
前期物业不称职 业主和社区均不满意
金柱大学城东苑小区位于聊城市高新技术产业开发区，是一个占地30多万平方米的高层住宅社区，小区住户入住六年，目前使用的仍是开发商方面的前期物业。
多年以来，不少业主对物业公司的服务不满意，有关这一点，居委会相关负责人也有同样感受。聊城市高新区九州街道黄山路社区居委会党委书记许士强告诉记者，“这个物业我们也不是很满意，他服务质量达不上去，居民怨声载道啊！我们也考虑着通过综合评价，居民打分，行与不行，不行就可以换”。
在这种情况下，金柱大学城东苑小区在去年11月成立了业主委员会，在业委会的监督下，业主最近也感受到小区物业服务比以前好了一些。
虽然小区日常事务的打理有了进展，但业委会主任崔小丽还是更加关注小区管理中的一些重大事务。她说，“这家物业公司这几年在我们小区有一些反客为主了。比方说，相关法律都有规定，属于全体业主的物业用房如果你想改变用途的话，要征求业主意见，但这个物业从交房以来，把我们所有的物业用房全部改为经营场所了，提供给养老中心、干超市的、门诊的。而且从2016年到2021年五年的公共收益从来没有公示过，停车场道闸杆全是物业私自安的，准备收费，业委会给他叫停了”。
因为这些重大问题得不到根本解决，金柱大学城东苑业委会决定召开业主大会，重新招标选用物业公司。
根据我国《民法典》的相关规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”属于“由业主共同决定”事项，应当由专有部分面积和人数双三分之二以上业主参与表决，并且应当经参与表决专有部分面积和人数双过半数的业主同意。
另外，根据《山东省物业管理条例》相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，必须依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。同时约定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或互联网征求意见的形式。”
在查阅了各个相关法律法规之后，综合考虑疫情防控等方面因素，从今年七月份开始，金柱大学城东苑业主委员会以入户走访、电话征集意见等方式完成了业主大会会议，并最终拿到了符合规定的重新选聘物业公司的数据。
业委会主任崔小丽告诉记者，“召开业户大会有一个条件就是必须征集意见，提前15天下公告，我们下公告的时间是7月30日，8月15号正式开始入户征求意见的。这是业主大会9月15号结束了，9月20号我们在每家门上挨家挨户贴了通知。业主大会的表决结果除了户数还有面积要达到双三分之二，打对勾就是同意的，弃权的我们就标注上了。统计完之后，表决结果我们就在9月17号公示在小区。”
今年9月17号公布的《金柱大学城东苑业主大会投票结果公告》显示：金柱大学城东苑小区居住总面积305678.18平方米，总户数2522户，参与本次业主大会投票的业主所占面积222036.76平方米，面积比72.64%；参与投票的总票数1905票，占比75.53%，同意票数1829票，占比96.1%。
《公告》提到，“本次业主大会投票结果为：同意由业主委员会委托招标公司面向社会公开招聘正式物业服务公司。本次投票符合法律规定，投票结果合法有效。”
这份有关重新招聘选物业公司的决议出来以后，业委会以EMS的方式寄给了聊城市高新区住建局、九州街道、黄山路社区各一份。应九州街道办事处的要求，业委会也把前期调查的票据和音频资料同时提交。可崔小丽说，社区一直没有核实完数据。
程序都合法 为何要暂停？
从今年7月到9月，聊城金柱大学城东苑社区业委会用了两个月时间完成了招聘新物业公司的前期工作，根据业委会统计的数字，小区已经满足招聘新物业公司的条件，相关资料也如实提交给了当地街道办。
但据业委会主任介绍，根据聊城市的有关规定，他们一定要在60天之内完成这项工作，而街道方面又迟迟不反馈相关意见，于是，11月4号，业委会决定先行开标。而就在开标前大约三个小时，招标公司接到九州街道办发来的《关于暂缓金柱东苑公开招聘物业服务企业的告知书》，招标活动因此暂时停止。
金柱大学城东苑社区业委会主任崔小丽向记者出示了聊城市高新区九州街道办事处在11月4日发给山东正信招标有限公司的告知书。其中提到：“近期，九州街道办事处收到了金柱东苑小区部分业主热线投诉和来信，对小区选聘物业服务企业决定的合法性提出质疑……经进一步核查，本次业主表决票存在大量非业主真实意思表示的情况，不符合人数占比三分之二以上的业主参与表决的要求……决定暂缓金柱东苑公开招聘物业服务企业。”
聊城市高新区九州街道黄山路社区居委会党委书记许士强表示，金柱大学城东苑社区业委会此次重新选聘物业公司的程序没有问题，但选票“所反映的居民心声”有问题。
对于街道办和社区居委会的这个做法，金柱大学城东苑社区业委会成员都很不理解。
业委会的一位副主任告诉记者，“我们尽最大力量做到精中又精，细中又细，费很大力量那么多人进行了投票，利用三四个晚上，每天晚上工作到三四点，把票进行逐家逐户地核实。他们要资料（我们都提供），为什么他们不给我们一个答复呢？谁给我们一个答复了？ ”
聊城市高新区九州发展中心产城融合发展部副部长姜南对记者说，“我们通过社区入户调查，业委会提供了些资料，我们去核实下真实性，有些业主反映当时签字不是他们的真实意愿。社区面对面跟业主交谈，做好登记的。”
当记者问到，街道办是否就此与业委会进行沟通时，黄山路居委会书记许士强解释说：“因为我们调查还没有结束。我们调查了一千零几十户，我忘了具体数字了，跟那个函是一致的，就是大量居民不知道是招标换物业，不明白是干什么。”
随后，黄山路社区居委会党委书记许士强给记者发过来他们的调查数据：一共入户及电话回访981户，其中同意者491户，不同意者377户，其他还有些情况是空号、未接电话、停机、号码错误、关机等等。除此之外，他也发给记者13条有关金柱大学城东苑社区物业管理问题的投诉记录。
记者粗略计算了一下，金柱大学城东苑社区一共2522户，根据目前社区提供的数据，有效数据来自881户居民，占全小区业主的34%，也就是大约三分之一，这其中反对的声音占全体业主的15%左右。以这样一个数据来质疑业委会之前提交的民调数据，街道办和居委会是出于什么样的考虑？
九州街道办和黄山路社区居委会相关负责人表示，他们希望让金柱大学城东苑社区的每一个业主都参与进来，核实清楚居民的真实意愿后，再进行物业公司的更换程序。
聊城住建：60天期限尚未实施 未来的路怎么走？
采访中，聊城金柱大学城东苑社区业委会主任崔小丽一直提到聊城市有关文件有一个“60天”的限制要求，这成为他们很长一段时间进行物业选聘工作的最大掣肘，也成为他们急于招投标的主要原因。
崔小丽：“鉴于我们聊城市业主大会和业主委员会指导规则上有一项要求，就是业主大会投票决议有效期是60天，也就是从我们业主大会投票结果公示出来那一天到和新中标公司签定合同，所有的事必须在60天之内完成， 鉴于这个事，我们就先开展了招标。”
黄山路社区居委会党支部书记许士强也一再向记者表示，如果最终证实是居委会的原因，导致金柱大学城东苑业委会相关工作超出规定时限，他们愿意做出配合和证明。
许士强：“60天的问题，我们也说了，到时候万一真是社区的原因造成他无法进行，会议决定超期了，我们社区可以协助他重新开始，也可以出相关说明，我们都可以全力支持。”
记者上网搜索业委会所提到的这个规定的来源——由聊城市住建局制定的《聊城市业主大会和业主委员会指导规则》，却只找到了2019年的“征求意见稿”。其中37条确实提到：业主委员会在业主大会会议作出决定后60日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同。
这个“指导规则”在2019年征求意见之后，是否正式实施？
记者联系到规则制定方——聊城市住房和城乡建设局，物业管理科长张伟表示，这个规则一直没有正式实施。
由此看来，有关这个情况，黄山路社区居委会和金柱大学城东苑业委会的成员都并不知情。
不再受“60天”限制之后，金柱大学城东苑社区重新选聘物业公司的程序到底该怎么继续往下走呢？街道办和居委会这样表示：
黄山路社区书记许士强：“她发标的时候没有跟社区沟通，也没跟办事处沟通，按说在社区的指导下。”
九州街道办姜南：“只要数据都是真实的，我们都是支持的。全体居民都得发表意见。”
记者：“不是三分之二以上参与就可以么？”
黄山路社区书记许士强：“是没问题的，是法律规定的，咱们目的是把三分之二的真实意愿搞清楚。”
九州街道办姜南：“我们尽量让每一个居民都满意。”
记者：“接下来需要多次时间确定？”
黄山路社区书记许士强：“很快，得计算下工作量，后期给你回复。”
与此同时，金柱大学城东苑社区业委会成员和前期参与其中的部分热心业主，对选聘物业公司接下来的工作方向，也都感到很迷惑。
热心业主：“都是利用晚上下班时间跑的，我们业主想不到这些难处，通过这几次参加这些事情以后，才知道业主委员会代表难上加难。”
热心业主：“想不明白，我们业委会都尽力去做了，按照法律程序走的，就是进行不下去，很难！”
业委会副主任：“说实在我们这个业委会从成立到现在太难了，每走一步就像心惊胆战一样，不知道该怎么好。合法利益又得不到保护，很难理解，不知道什么什么原因？卡在什么位置？没有一个领导给一个明确的表示，我们感到很疑惑。我们该怎么办呢？”.
12月13日，山东广播电视台综合广播《阳光政务热线》直播节目重点关注了此事，记者再次询问此事进展，黄山路社区居委会党委书记许士强表示，此事仍在处理过程中，相关调查还没有出结果。
【观点】
山东台综合广播特邀观察员、济南大学法学教授袁曙光认为，“让每一位居民都参与进来”，像这样近万人的大型社区既不现实，也不可能，也与我国《民法典》及相关法规规定的“双三分之二”不一致。“如果街道办事处非要达到每一个居民都参与进来，都必须表态，这是变相提高了更换物业的门槛。”
袁曙光教授认为，只要业主委员会整个程序合法、合规，真正代表了“双三分之二”业主的真实意愿，相关部门不应过多干涉。同时，他分析说，整个事件一定程度体现出街道办、居委会、业务会之间沟通不畅、缺乏信任，这是问题的主要症结。当地街道办在没有确凿数据的情况下，在开标前几个小时绕开责任主体——业主委员会，直接向招标公司发“告知书”，做法也欠妥当。“按照相关法律、法规，只有街道办发现业主大会决议严重违法的情况下，才可以撤销。”
山东台综合广播特邀观察员张国珩建议，当地街道办和居委会对业委会工作的指导监督理应更加专业，才能更加有效。“事发小区街道办、居委会对国家整体更换物业双三分之二的政策并不是非常了解，关于地方性政策有没有60天期限的要求也模棱两可。所以，希望在为民服务的过程中，能够把专业技能和知识落在实处。”
另外，张国珩建议：街道和居委会要提供出具体的数字，来证实“暂缓”业委会招标物业工作的理由，才能服众。“完全可以从业委会前期所提供的1905参与票数中核实真伪，而没必要扩大样本范围，去征求每一位业主意见。”
《山东省物业管理条例》第62条规定：街道办事处的职责包括“指导、监督辖区内物业管理项目的移交和接管”。
有关这一点，北京望衡律师事务所主任张洋认为，“指导监督”应依法进行、有理有据。
街道直接向招标公司发文要求暂停招标活动，是没有法律依据的。因为招标公司委托方是业委会，业委会是法律上独立的主体，而街道只是业委会的监督管理部门，没有权力也没有依据直接要求招标公司停止招标行为。“可以指导，但不能总不做出决定。需要有证据证明业委会程序违法，而不能只说民心，那不是法律概念。”
张洋律师认为，从9月底到现在，街道办迟迟不办理不批复，可能涉嫌行政不作为，也不是对居民负责任的态度。“有问题，要积极举证，口头（说）有问题，迟迟不给答复，肯定是不合法的。”
在聊城金柱大学城东苑小区选聘物业这件事情中，街道办、居委会和业委会三方工作究竟该如何依法进行，才能有效推进？
张洋律师建议，业委会理应最大程度获得当地基层政府的支持，才更有利于自身工作的开展。“概况一句话，理论上说，业委会可以自主选择物业公司，但实践当中，如果没有街道的支持，可能以后的工作会比较难开展。”
